ビクトリーファンドが7月3日付けで、東京都へ不動産特定共同事業の廃業届を提出！
運用中のファンドもある中で、同月7日付けで受理されています。
運用中のファンドの中には、すでに売却が完了したにもかかわらず、投資家への償還が行われていない案件もあります。
今後、どうなっていくのかに迫っていきたいと思います。
前編⬇️
〜ご挨拶〜
こんにちは。
ぱんチワ家計研究所のぱんママです👩
私は銀行員として働いていますが、7月下旬より異動になりました。
異動と言っても前の席から10mくらい動いただけなんですけど笑
異動後は相続業務となり、ちょっと嬉しいです✨
元々ファイナンシャルプランナーの資格はとりたいと、ずっと思っていました。
仕事することで、取りたい資格の勉強もできるって、とてもいいですね。
では、今回はビクトリーファンドの償還遅延の中編となります。
ビクトリーファンドで何が起きたのか
①廃業届提出で気になったこと
前編では、これまでの経緯を時系列でまとめましたが、本当に予想もしなかった展開となりました。
まさか東京都へ不動産特定共同事業の廃業届を提出し、受理されるとは思ってもいませんでした。
みなし業者となったそうですが、まだ売却されていないファンドもあるので、売却できるよう注力していただきたいです。
また今回の遅延について、ぱんママから何度か問い合わせのメールを送っています。
ただ具体的な回答は、まだありません💦
そして売却済みのファンドがあるにもかかわらず、償還は行われていません…。
不安を感じて問い合わせをしている投資家の気持ちは、理解していただきたいところです。
これまでの情報開示や問い合わせ対応などを踏まえると、以前から不安を感じる場面はありました。
もちろん、状況によって回答に時間を要することは理解しています。
しかし、今回の対応を見ても、その印象は変わりませんでした。
7月29日にメールの返信があったものの、まったく回答になっていないので、8月1日に再度メールを送っています。
回答内容によっては、法的な手続きも視野に入れながら対応を検討したいと考えています。
もちろん、私としても無事に償還されることを一番願っています。
今後も状況を確認しながら、新たな動きがあれば本ブログでもお伝えしていきたいと思います。
②ビクトリーからの案内メールと、ぱんママの問い合わせ詳細
ぱんママはビクトリーファンドの33号以降、複数のファンドに投資しています。
33号ファンド以降の経緯については、前編で時系列にまとめていますので、あわせてご覧ください。
◾️6月24日：ビクトリーファンドより
34号以降のファンドについて、すでに売却済であるとの案内メールが届きました⬇️
◾️7月10日：ビクトリーファンドより
売却済みのファンドに関する、償還計画遅延の案内メールが届きました⬇️
しかし、その内容は抽象的な説明が中心で、結局、具体的な進捗は何もありませんでした。
◾️7月22日：ぱんママから問い合わせメール送信
問い合わせ内容を要約すると、以下のとおりです⬇️
- 売却代金は他の事業資金とは分別して管理されていると理解しているが、現在もその状態が維持されているのか
- すでに売却された物件の売却代金は現在どのような状態で管理されているのか。また、償還が行われていない理由をご教示いただきたい
- 今後、売却される不動産の代金はどの口座で管理されるのか
- 分別管理は具体的にどのような方法で行われているのか
- 償還まで第三者が管理する体制となっているのか
- 監査や業務管理者はどのように確認・管理しているのか
◾️7月30日：ビクトリーファンドより
返信メールが届きました⬇️
ここまでのやり取りを通しても、私が知りたかった「具体的な償還時期」や「資金管理の状況」については、十分な回答は得られませんでした。
埒があかないので、再度メールを送っています。
◾️8月1日：ぱんママから問い合わせメール送信
問い合わせ内容を要約すると、以下のとおりです⬇️
- すでに対象不動産は売却済みであるにもかかわらず、資金が償還されていないことを大変心配している
- 8月第2週目までに、7月22日に送ったメールの質問に対して、具体的な回答をお願いする
- 回答がいただけない、または具体的な償還計画について説明がない場合は、法的手続きを含めた対応を検討せざるを得ない
具体的な回答をいただけることを願っていますが、現状を見る限り、簡単ではないようにも感じています。
ただ、投資家として確認すべきことは確認し、自分にできる対応は引き続き行っていきたいと思います。
③今回一番反省したこと
やはり高い利回りに魅力を感じ、運営に対して疑問や違和感を抱きながらも、投資を続けてしまったことです。
募集条件が変更され、利回りが引き上げられた案件にも魅力を感じ、申し込んでしまいました。
ぱんママは、
- 事業者に対する疑問や、違和感をずっと抱いていた
- でも『大丈夫だろう』と、自分に言い聞かせていた
- 不動産クラファン投資だから、元本は戻ってくるだろうと甘い考えがあった
いつの間にか、戻ってきて当たり前と思い込んでいました。
多少のマイナスは許容範囲と思ってはいたものの、元本保証ではない投資にもかかわらず、『不動産クラファンなら元本は戻ってくるだろう』と、どこかで勘違いしてしまっていました。
以前の記事でも書きましたが、投資とは資を投げると書きます。
しかし、還ってくるように投げることが大切だと改めて考えさせられました。
今回の経験を通して、『利回り』よりも『信頼できる運営会社かどうか』を最優先に考えることの大切さを、身をもって学びました。
④今後の投資ルール
頭の中では何となく自分なりの投資ルールがありました。
しかし、いざ言葉にしてみると意外と難しいものですね。
でも言語化することで、ルールは明確になります。
- 1社あたりの投資額は10～20万円を基本とする（信頼できる運営会社は例外あり）
- 事業者の財務状況や運営実績を、今まで以上に確認する
- 出口戦略（売却予定や償還までの流れ）が明確な案件を選ぶ
- 1社あたりの投資上限額を、財務状況や運営実績に応じて50～200万円の範囲であらかじめ決め、それ以上は投資しない。
- 利回りだけで判断せず、情報開示の姿勢や問い合わせ対応も重視する
- 「少しでも違和感がある」と感じたら、無理に投資しない
- 投資する前に「最悪の場合、このお金が戻ってこなくても受け入れられるか」を自分に問いかける
以上のルールを申込前に必ず確認し、一つひとつ納得した上で投資していきたいと思います😊
今回のまとめ
今回の経験は、経験しないほうがいいことだと思います。
しかし、この経験があったからこそ、自分自身の投資ルールを見直すきっかけになりました。
そして、ルールは守るためにあるものですからね✨
私もメモに残し、申込前には必ず確認する習慣をつけていきたいと思います！
今後は利回りだけに目を向けるのではなく、『安心して投資を続けられる運営会社かどうか』をこれまで以上に重視しながら、資産形成を続けていきたいと思います😊
今回の経験が、私だけでなく、これから不動産クラウドファンディングを始める方や、すでに投資をしている方が、自分の投資ルールを見直すきっかけになれば嬉しいです。
次回の後編では、ビクトリーファンドの今後の見通しや、私が実際に行った対応についてお伝えします。
と思っていましたが、償還遅延が続き疲れてしまい、一休みの話となっています。
最近のぱんチワ家計研究所と、ぱんママの近況についてまとめました⬇️
今回のビクトリーファンドの他に、ヤマワケエステート・LEVECHYの償還遅延について公開しています。
最近のクラファン投資では、トラブルが増えてきていますね⬇️
今のぱんママはお金の管理についてしっかりしているつもりですが、20代の頃は本当にダメダメでした💦
消費者金融に150万円の借金があり、完済するまでの話です⬇️
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